Aviso a los avalistas: titulización y avales (2)

POR LA TRANSCENDENCIA DE LO QUE AQUÍ SE DICE, ESTE ARTÍCULO TAMBIÉN SE PUBLICA EN ATAQUE AL PODER. La ignorancia sobre los principios básicos de la actividad financiera ha llevado a miles y miles de familias a la ruina total. Si hubieran sabido que cuando fueron al banco a pedir un préstamo para comprar una vivienda, lo que espera el banco es que le devuelvas el dinero prestado, y si no lo haces toma como garantía la vivienda adquirida. No acaba aquí la cosa, y si no fuera suficiente la vivienda en garantía va por la de los avalistas y sino fuera suficiente, las cuentas bancarias, la nomina, la pensión por los días, meses y años que hagan falta para cubrir el capital inicial, más los intereses más los escandalosos y gastos adosados que lo multiplican todo. De conocer estas condiciones no hubieran pasado del umbral de la puerta del banco. Un amigo cabreado con el Banco Santander se dedicaba a colocar en las puertas de las oficinas una pegatina con la leyenda: “Satan, Satan, Botín, Botín cuando entré en tu banco llegó mi fin”. Cuanta razón tiene, más ahora con el desempleo por las nubes y unas leyes pensadas para que la banca acreedora pueda, sin tregua, fulminar a los deudores. Los deudores hipotecarios, si no pagan, es porque no pueden pagar. La situación económica del país lleva a cifras alarmantes de morosidad hipotecaria, la oficial ronda el 13%, la real va por barrios, los bancos que se van de España, como el Barclays, la tenía al 38% y Catalunya Banc (la antigua Caja de Ahorros de Cataluña) el 50% de morosidad en personas físicas. Con esta morosidad o se van de España o se van a la tumba por lo que tocan a zafarrancho de combate y disparan a todo aquello que se mueva: la presa fácil, a parte del deudor hipotecario, son los avalistas. En el post anterior https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2016/02/13/aviso-a-los-avalistas-servidumbre-y-avalistas-1/ nos aproximamos a la victima propicia que resulta el avalista con unas leyes adecuadas para la caza y la confiscación de su patrimonio al incluir su vinculación a un procedimiento ejecutivo hipotecario en lugar de un procedimiento ordinario en el que tendría alguna posibilidad de defenderse.

Hay un Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona que confirma la decisión del Juzgado de Primera Instancia de no permitir la ejecución contra el avalista de una hipoteca porque el banco había modificado las condiciones del préstamo. (creo que no es la primera) Esta decisión judicial abre paso sobre los derechos de los avalistas ya que el banco puede novar las condiciones que modifiquen la cantidad pendiente de pago, el plazo y el tipo de interés sin que exista su consentimiento. Es decir, el banco no puede exigir responsabilidad a la avalista cuando se ha producido una modificación de las condiciones inicialmente pactadas y afecten a un aumento de la cuantía del préstamo o del tipo de interés e incluso a las comisiones. Cuando esto ocurra el avalista debe ser informado. Si el banco no informa al avalista de esta novación solo está obligado a respaldar con su aval la cantidad comprometida en la escritura original. Este avance sobre la defensa del avalista es sustancial, al menos, no queda al albur de lo que decida el acreedor titular del préstamo. Lo que aquí se presenta es otra cosa basada en la titulización del préstamo con fianza.

En este segundo artículo el resquicio que puede tener el avalista, como queda dicho, va por la vía de la titulización y se sustenta en que ha habido una novación en las condiciones en las que se ofreció “la fianza” (que no “el avalista”) convertido en “fiador solidario sin beneficio de excusión”. Baste apuntar aquí que en los títulos hipotecarios, en especial las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de hipoteca llevan en muchas ocasiones asociadas “prestaciones accesorias” que consisten muchas veces en garantías personales: “avales”, bueno fianzas solidarias sin beneficio de excusión. Resulta que al transmitirse estos créditos en el proceso de titulización, se modifican sustancialmente las condiciones principales del préstamo, es decir se produce una novación (artículo 1203.1º) que extingue necesariamente la fianza. ¿Por qué? Pues porque se modifica la persona del acreedor y no solo eso sino que la propia relación entre deudor y acreedor queda modificada por el Real Decreto 716/2009 debido a que su artículo 4.4 no permite renegociar de ninguna forma la hipoteca sin el consentimiento del “sindicato de bonistas” o de los “partícipes”. Vamos a ver, pensemos un momento, si todos los partícipes conocidos son Fondos de Titulización sin personalidad jurídica, ¿con quién demonios va a hablar el deudor o el avalista?

¿Acaso esta circunstancia no es una modificación sustancial de las circunstancias del préstamo? ¿Da igual que tu acreedor sea un banco a que lo sea una entelequia a la que no puedes dirigirte? También hay ocasiones que las propias entidades yerran al titulizar ya que se reservan derechos de cobro para sí mismas y no los transmiten. Por ejemplo el cobro de determinadas comisiones, intereses de demora,… cuando la norma sobre titulizaciones está perfectamente clara que tiene que transmitir el contrato esencialmente como está.

El artículo 1528 del código civil señala que: “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.”

La entidad de crédito cedente, al incumplir la ley y novar tácitamente el contrato de préstamo, con toda lógica produce el efecto de extinción del aval. Pensémoslo detenidamente, en el contrato original: la escritura que se firma al recibir el préstamo y se formaliza la fianza, acaba, por interés del banco, en un “paquete” con otras escrituras, todas ellas con garantía hipotecaria. Conviene echar la vista atrás y ver:    https://ataquealpoder.wordpress.com/2015/02/19/los-bancos-no-pueden-reclamar-a-los-avalistas-si-la-hipoteca-ha-sido-titularizada/ Repasemos de qué va el asunto. Es el banco quien otorga los préstamos con garantía hipotecaria a sus clientes, “empaqueta” esos préstamos, y a través de un Folleto de emisión los coloca en el mercado financiero. La Sociedad Gestora, participada al máximo o propiedad total del banco, constituye un Fondo de Titulización de Activos. El banco, el cedente, tiene ahora la función del Administrador de cobros, y el Fondo es el artilugio creado para sacar del balance del banco el riesgo y no tiene capital social, funciona a lo dicho, “las gallinas que entran por las que salen”. Las que entran son los ingresos que el banco cedente le transfiere por la gestión de cobros que realiza, y las gallinas que salen tienen que ser las mismas que han entrado y que corresponde al inversor que adquirió el bono.

En simplificado hemos visto el transito de tu escritura de préstamo hipotecario transformada en materia prima que es troceada para reconvertirla en bonos de 100.000 €. Atención que aquí está el quid de la cuestión. Una escritura de constitución de un Fondo contiene, por ejemplo, 30.000 préstamos hipotecarios que entre todos suman 5.000 millones de €, que al trocearlos en bonos: 5.000 millones dividido por 100.000 (valor de un bono) resultan 50.000 bonos. Estos 50.000 bonos se dispersan en el mercado financiero (AIAF) y básicamente en el Folleto de emisión se reitera que el riesgo de la adquisición del bono le corresponde a quien lo adquiera (el bonista). Además, y esto es importante, cuando se trocea el “paquete” de préstamos hipotecarios no existe una distinción entre préstamos avalados y préstamos sin aval ¿Por qué no hacen esta división? La respuesta es la siguiente: en el mercado financiero no hay fianzas personales. Los inversores aceptan una retribución menor que otros productos financieros ya que los bonos hipotecarios están respaldados con la parte alícuota de la garantía del valor de una vivienda. No esperan que puedan existir otras fianzas. El Cedente, el banco que ha impulsado la emisión, no hace mención alguna de garantías adicionales como la existencia de avales, con el fin de que si se produce un impago proceder a la ejecución sin que se le trasmita al bonista. ¿Apropiación indebida? ¿Robo descarado?

La masacre continua

Después de apropiarse de la garantía del deudor, la maquinaria de destrucción masiva continua devorando a los avalistas. En esta guerra soterrada los avalistas son la carne de cañón,           muchos han perdido su vivienda y otros están a punto de perderla, todo pendiente de un hilo. Son víctimas colaterales de esta estafa llamada crisis del desempleo y de los desahucios. El desconocimiento y la creencia de que el documento que firmaban lo hacían en presencia de un notario les resguardaba de caer en lo perentorio. El notario se posiciona en dar fe del compromiso y si es perjudicial para la parte ignorante ya aprenderá a base de golpes que le de la vida. Muchos de quienes representaban el papel de “fiador solidario sin beneficio de excusión” no tenían ni idea que en ese mismo acto se le consideraba copropietario del bien adquirido y su propiedad se incluía como parte de la garantía del préstamo. A muchos les dijeron que tan solo era por cinco años, otros ni se enteraban lo que estaban firmando. La caída espectacular el valor de la vivienda que servía de garantía se ha cubierto con la de los avalistas. La banca siempre gana pero la hace a costa de muchos padres que avalaron a sus hijos y ahora jubilados y con la vivienda pagada, se encuentran en una situación limite al perderlo todo.

La banca siempre gana. Veamos como lo hace cuando se trata de un autónomo o de un pequeño empresario entre los millones que existen: a) la banca se percata que por su codicia ha otorgado más préstamos de los que debía haber otorgado. Tiene deudores pero también acreedores, otros bancos y fondos de inversión, que deberá pagar puntualmente. La solución inmediata fue cerrar el grifo del crédito y renovar las pólizas con muevas garantías, b) cortar de forma súbita la financiación a miles de pymes significaba una muerte instantánea, y como el pirómano que provoca el incendio se apresura a colaborar en su extinción. La banca, ofrecía entonces, la solución mágica: la renovación de la póliza consiste en una fianza hipotecaria, normalmente la propia vivienda. Así, miles y miles de pólizas de crédito se respaldaron con una fianza inmobiliaria. Es muy posible que estas pólizas de crédito estén incorporadas a algún fondo de titulización de activos (FTA = Activos, que no FTH = Hipotecaria) y se pueda localizar la documentación que lo acredite. Para este tipo de fianza ya hablaremos en el próximo post. Toda esta masacre de avalistas sugiere la siguiente pregunta: ¿Cuántos miles de millones de € han pasado a los activos del banco cuando es tan solo el cobrador como mandatario del Fondo de titulización administrado por la Sociedad Gestora? En los estados contables de los fondos no se observa entradas de dinero procedente de las fianzas. El banco se las ha apropiado con el consentimiento de la Sociedad Gestora  como colaborador en el atraco a los bonistas. La actuación de la Sociedad Gestora es de “juzgado de guardia”

Lo que toca ahora es retomar el espíritu de los 300 mientras se está llevando a cabo sin piedad la masacre a los avalistas, es que se reaccione, que se difunda el contenido de este blog y su fundamento: los bancos no tienen legitimidad en ejecutar los avales si han titulizado el préstamo. Los abogados de toda España tienen en lo que aquí se expone el suficiente argumento para sostener que el aval se ha extinguido una vez que el banco ha titulizado el préstamo. Se tendrá que acreditar que el préstamo en cuestión está incluido en algunas de las emisiones que han llegado al mercado financiero en forma de bono. Esto no debería de ser el problema ya que la Asociación Hipotecados Activos (AHA) está informatizando la búsqueda de los préstamos hipotecarios que contienen las emisiones de los fondos con el fin de abandonar la tediosa búsqueda manual. No solo AHA está en esta labor, también otros grupos han emprendido el mismo camino: informatizar la búsqueda. El problema está en los abogados de oficio que van a destajo cobrando lo mismo si el resultado de su trabajo es o no positivo para su cliente. Hay demasiados abogados de oficio que van por la pasta y el resto es un paripé, lo que interesa es acabar cuanto antes para volver de nuevo a la cola donde dan la justicia gratuita. Por tu conciencia, ayuda a los olvidados del sistema hipotecario que están en una Lista de Schindler ejecutados sin piedad. Si por tu intervención se logra salvar a uno solo te puedes apuntar diez millones de gracias, tu subconsciente te lo agradecerá con años de vida y felicidad.

LA GRANJA DEL PAS.- Por si sirve para sensibilizar, echarle un vistazo a este reportaje de la directora Silvia Munt sobre los desahucios, hace unos días fue emitido por la televisión catalana TV3. Esta es la realidad por la que viven miles de españoles y los mal nacidos de los políticos, en todos estos años, no han sido capaces de encontrar una triste solución a esta plaga que desangra España. ¡Qué mierda de políticos! No acaba aquí, ¿Dónde están los Colegios de Abogados que se asignan el apelativo de ilustres, y sus señorías, los jueces, los fiscales, los registradores, y toda la caterva de una tropa bien alimentada? ¿Dónde están estos medios de comunicación que en cuanto les hablas de la titulización corren a esconderse bajo las piedras? El mero hecho de que alguien que ni tan siquiera es abogado llegue a posicionar la legitimidad de los bancos en confiscar la garantía del préstamo y las fianzas adosadas, se debe de entender más como la desidia de la tropa alimentada que por merito de quien suscribe (evidentemente ayudado por gente excepcional) Ahora, el merito es de la actriz y directora Silvia Munt. Este es el enlace: http://www.ccma.cat/tv3/alacarta/sense-ficcio/la-granja-del-pas/video/5580881/

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