CURSO DE FORMACION (3)

En busca del Tesoro: la documentación necesaria. No podemos incluir en el patrimonio de Hipotecados Activos un bien social. Es por esta razón, que con mucho gusto, la Asociación pone al servicio de los hipotecados en dificultades, la joya de la corona: la ruta de acceso para conseguir localizar la documentación que acredita que el banco, que reclama en el juzgado el cobro del préstamo, no es el verdadero acreedor ya que se vendió el préstamo otorgado en su día en el mercado financiero y cobro por ello. Con anterioridad, en la Asociación Hipotecados Activos (AHA) hemos dado a conocer el camino a recoger por la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) donde esta documentación ha quedado registrada. Ha sido un fracaso, pocas personas han llegado a localizar si su hipoteca ha sido titulizada (vendida en el mercado financiero) siguiendo las instrucciones que habíamos facilitado. Habíamos advertido de su dificultad ya que la información que contiene la web de la CNMV no está pensada, ni estructurada para facilitar este tipo de averiguación. La información que facilita esa web va dirigida a los inversores del mercado de valores (Folletos de emisión, OPAs, Hechos relevantes etc.) y para nada tiene en cuenta al sujeto pasivo del deudor hipotecario. Para el llamado Mercado, los préstamos con garantía hipotecaria tan solo son materia prima de sus productos financieros. Por lo que no es preceptivo, como deudor, solicitar a este organismo: ¿Está titulizada mi hipoteca? Los funcionarios de la CNMV desconocen esta circunstancia que a parte de no estar, esta búsqueda, regulada les suena a chino. No obstante, el empecinamiento de AHA en obtener esta vital documentación dio sus frutos por el método del error / acierto. Cientos de horas han hecho falta para llegar a un precario destino de acceder a la necesaria documentación. Localizar una ruta de acceso, como a continuación se expone, no garantiza el éxito. Toda una serie de imponderables dificultan la búsqueda.

A pesar de la dificultad de llegar a buen puerto, en AHA nos comprometemos a compartir el conocimiento obtenido en la búsqueda de la documentación necesaria que se debe incluir, inexorablemente, en la Demanda de Oposición al Desahucio (puedes descargarla en el punto 8º). Es nuestra razón de ser, que nadie, absolutamente nadie, se pueda quedar con los muebles en la calle e ir a vivir bajo un puente por falta de orientación y del apoyo necesario para oponerse al lanzamiento hostigado por los bancos, que ni tan siquiera son los legítimos acreedores. Este Curso de Formación (3) se compone de dos cuadernos que van dirigidos a ámbitos diferentes. El Cuaderno 1º es de acceso libre y facilita todo aquello que un hipotecado en apuros necesita. Podrá buscar por su cuenta la documentación que acredita que su préstamo ha sido titulizado. Este Cuaderno 1º titulado Bricolage: hágaselo usted mismo, esta destinado a aquellos deudores requeridos por las entidades financieras que dispongan de abogado y procurador de oficio, y/o quienes dispongan de abogado contratado. El Cuaderno 2º titulado S.O.S. ¡Necesito ayuda!, el acceso está restringido y necesita de una inscripción, está destinado a activistas de asociaciones y plataformas que se comprometan a facilitar la búsqueda a todos aquellos deudores en apuros que no han tenido éxito por su cuenta, así como a abogados (de oficio o contratados) que lleven la oposición a un desahucio. Esta restricción al acceso se debe a que la búsqueda de la documentación se realiza a través de procesos informáticos en una base de datos. Es necesaria una explicación complementaria que se facilitará a los que acrediten que cumplen los requisitos que se solicitan. Todo ello para obtener el mejor partido a las “herramientas” se ofrecen. Lo que se pretende, desde AHA, es que cualquier organización, asociación, plataforma, del color que sea, pueda, una vez adiestrada en el manejo la persona que asignen, facilitarle al deudor en apuros la documentación que se requiere para oponerse al desahucio.

En el momento de redactar estas líneas no tenemos resuelto lo que compete al Cuaderno 2º S.O.S. ¡Necesito ayuda!, que como se ha dicho el acceso está restringido y necesita de una inscripción. La Base de Datos que AHA se ha construido es de gran ayuda ya que solventa muchos de los problemas de búsqueda del Folleto de emisión que es la pieza clave para solicitar la escritura de constitución del Fondo que es el documento donde se puede localizar el préstamo hipotecario que se busca. Sin la utilización de la Base de Datos de AHA no es posible localizar los préstamos otorgados por las pequeñas Cajas de Ahorro que han titulizados sus hipotecas agrupándolas con la de otras Cajas de Ahorro o financieras en emisiones mixtas. AHA ha recopilado la información que esta contenida en los archivos informáticos de la CNMV todas las emisiones que contienen préstamos hipotecarios, incluidas aquellas que aparecen agrupadas. En cuanto quede resuelta la cuestión informática se dará a conocer la forma de cómo proceder con este Cuaderno 2º.

Cuaderno 1º. Bricolage: hágaselo usted mismo,

Indice:

1. ¿Qué es una titulización? .- 1.1 ¿A quién se venden estos títulos?.- 1.2 ¿Quiénes intervienen en este tinglado?.- 1.3¿Cómo afecta a la entidad?.- 1.4 ¿Quién soporta el riesgo de impago de los préstamos titulizados?.- 1.5¿Cuales son las características principales de la titulizacion?
2. ¿Cómo saber si mi hipoteca esta titulizada?
3. 3. Datos que necesitaremos para la busqueda de la documentación que acredita la titulizacion
4. Pasos  a seguir para localizar  el Fondo de Titulación.
5. ¿Cómo solicitar a la CNMV la escritura de constitución  del Fondo?
6. Documentación necesaria para oponerse al desahucio
7. Posición del banco de España sobre los prestamos titulizados
8. Demanda de oposición en el proceso de ejecución.
9. Cartas de solicitud.- 9.a) modelo de carta para solicitar al banco la información sobre si nuestra hipoteca esta titulizada.- 9.b) modelo de carta al Banco de España

Breve explicación sobre  la titulización de préstamos con garantía hipotecaria. Intentaremos explicarlo de forma coloquial, para que todos aquellos que nunca hayáis oído hablar de este tema podáis comprender este caos. Aquí encontrareis una guía donde poder comenzar a familiarizaros con todos estos conceptos nuevos para la mayoría de  nosotros. Aportamos toda la información de la que disponemos hasta el momento, así como las fuentes donde podréis informaros con más profundidad. COMENZAMOS:

¿POR QUÉ ES TAN IMPORTANTE PARA NOSOTROS SABER SI NUESTRA HIPOTECA ESTA TITULIZADA?

Porque los bancos están reclamando deudas que no son suyas, ¡¡¡Sí, has entendido bien!!! Es como si mañana te presentas  en el juzgado haciéndote pasar por el dueño del préstamo y de su garantía (es decir de la vivienda) de tu vecino, que sabes que al pobre lo van a desalojar por impago, ¡¡¡Inténtalo y veras que pasa!!! Pues esto mismo están haciendo los bancos, vendieron tu deuda a un tercero y ahora que no pagas se hacen pasar por los verdaderos acreedores de dicha deuda. Y te quitan la casa, la salud y además te dejan deuda de por vida. ¡¡¡Negocio redondo!!! A sí, que si tú hipoteca esta titulizada. ¡¡¡NO SON LOS VERDAREROS DUEÑOS DE TÚ HIPOTECA Y…… ¡¡¡NO TE PUEDEN ECHAR!!!

¿Y ESTO COMO PUEDE SER?

Pues en principio parece muy sencillo, te prestan dinero que tú devuelves con un bonito interés, ellos venden ese préstamo a otros para quitárselo de encima,  para que lo entiendas, ellos ya lo han cobrado y si no pagas, se quedan con la casa y con lo que te quede de deuda, hasta que te pudras. Pero no, no es sencillo, aquí hay mucho que rascar.

Después de esta pequeña introducción vamos a intentar despejar todas las dudas de este tema tan interesante.

1 ¿QUÉ ES UNA TITULIZACION?

Es el proceso en el que una entidad  bancaria que concedió  una serie de préstamos en un determinado tiempo, quiere aumentar su liquidez, para quitárselos de encima utilizan el proceso de  titulación, es decir los juntan en un paquete y los venden. Más información: https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/2015/09/20/que-es-la-titulizacion/

1.1 ¿A QUIÉN SE VENDEN ESTOS TITULOS?

A ti, a mí, a inversores extranjeros (sobre todo bancos alemanes, pero esa es otra historia) a la deuda pública, al BCE, a “to quisqui”. Sí, tu casa está repartida a pedacitos por ahí. ¿A MÍ? Si, en forma de seguros, bonos, deuda pública  y otros.

1.2 ¿QUIÉNES INTERVIENEN EN ESTE TINGLADO?

La entidad bancaria: La que te da el crédito. La sociedad gestora: Que se encarga de gestionar y administrar el fondo de titulación (vamos la que adquiere el paquete de préstamos que luego vende a los inversores en el mercado financiero) El bonista: que es el que los compra. Y sobre todo, nosotros los deudores, que sin nosotros no hay negocio.

1.3 ¿CÓMO AFECTA A LA ENTIDAD?

El banco cambia unos derechos, que le generaban un dinero por el interés que les pagábamos en nuestra cuota, a cambio de dinero en efectivo inmediato, para invertirlo en otros menesteres y de paso quitarse del balance  de cuentas un muerto, de años limpiando así su balance y haciéndolo más solvente.

1.4 ¿QUIÉN SOPORTA EL RIESGO DE IMPAGO DE LOS PRÉSTAMOS TITULIZADOS?

Los bonistas, estos reciben sus intereses de los pagos de los prestatarios originarios, vaya tú y yo. En caso de que no podamos cumplir nuestras obligaciones, el fondo no tendrá ingresos para pagar a los bonistas.

1.5 ¿CUALES SON LAS CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA TITULIZACION?

* El fondo de titulización, se configura como un patrimonio separado de personalidad jurídica de ahí la necesidad de que sea administrado y representado por una entidad gestora.

* Los bonos de titulación, están respaldados por los propios préstamos titulizados y no por la solvencia de la entidad que los cede.

* El riesgo de los valores, emitidos por el fondo ha de ser objeto de evaluación por una agencia de calificación (rating).

* La titulización de préstamos hipotecarios ha sido predominante, es decir, cabe titulizar cualquier cosa, derechos de propiedad intelectual, derechos del concesionario al cobro de autopistas, etc.….

2 ¿COMO SABER SI MI HIPOTECA ESTA TITULIZADA?

¿Cómo lo averiguo? Hay tres formas de averiguarlo:

1º – Pidiéndoselo al Banco, sabemos que no nos contestaran pero como siempre el pedir una información formal por escrito al banco y obtener un documento que certifique su negativa y las dificultades que nos ponen a la hora de facilitarnos la información, este será un documento de prueba para presentar ante el Juez. En la última página de este Cuaderno 1º adjuntamos carta para dirigirnos al banco.

2º – Dirigiéndonos  a la CMNV, Comisión Nacional de Mercado de Valores. Aquí está registrada la información que necesitamos. Pero necesitamos localizar un documento a través del buscador de la web de la CNMV del que desconocemos los datos que nos solicita el sistema. Es aquí donde se origina el problema, el sistema informático no está pensado para facilitar este documento, más aún cuando no se le facilitan los datos para localizarlo. En definitiva, el documento que hay que localizar es el Folleto de emisión, por decirlo así, es el catalogo de ventas que el Banco o Caja de Ahorros redactó cuando colocó el “paquete” de préstamos hipotecarios en el mercado financiero. Sin embargo, hay una forma para encontrar la aguja en el pajar, para ello nos tenemos que remitir al paso 5º donde además se adjunta un correo para dirigirse a la CMNV.

3º – Solicitarle al juez, que el banco certifique que es el legitimo dueño de la deuda y como tal puede ejecutarnos.

1. a) Presentar diligencia preliminar ante el juez.
2. b) Demanda de oposición en el juzgado. Se adjunta al final.

3 DATOS QUE NECESITAREMOS PARA LA BUSQUEDA DE LA DOCUMENTACIÓN QUE ACREDITA LA TITULIZACION

1º Fecha en que se firmo el préstamo.

2º Nombre del banco o caja de ahorros y en su caso entidad que la absorbió.

Con estos datos podemos iniciar la búsqueda de la documentación que precisamos, por lo que debemos seguir los pasos que a continuación se exponen. La primera dificultad que nos vamos a encontrar se presenta en el momento que el sistema informático de la CNMV nos solicita por el buscador que dice: “Por denominación de la entidad” es ahí donde tenemos que introducir el nombre de la entidad. La suerte forma parte del resultado ya que el nombre de la entidad juega malas pasadas, a veces solo acepta incompletos y otras veces el Banco o la Caja de Ahorros ha sido absorbida. La concentración bancaria durante la crisis Adjunto se exhibe un plano de la agrupación de las entidades financieras en los últimos años. En un principio hay que introducir el nombre de la entidad que concedió el préstamo.

4 PASOS  A SEGUIR PARA LOCALIZAR  EL FOLLETO DE EMISIÓN.

1º Accedemos  a la web de la CNMV para localizar el folleto de emisión.

2º Clicamos sobre Emisiones y Cotizadas.

3º Luego sobre Consultas a Registros Oficiales.

4º Nos lleva a un listado, busca Emisiones Folletos de Emisión y OPVs.

5º Te lleva a un buscador que dice: “Por denominación de la entidad” donde introducimos el nombre de la entidad. En este caso BBVA y clicamos Buscar.

El sistema responde: Han sido encontrados: 49 resultados.

8º Vamos a un desplegable que como primera opción dice: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.

9º Por tanteo a la buena de dios clicas por ejemplo sobre “BBVA RMBS5 Fondo de Titulación de Activos” y después seleccionar.

Nos dice que esta emisión se realizo el 22/05/2008, que está registrada con el nº 9069 y si clicas en el logo del PDF accedes al contenido del folleto. Veremos que estamos cerca de la fecha que buscamos, entonces nos vamos por el mismo camino y nos vamos a la siguiente emisión es del 06/11/2008 por lo que nuestra fecha está comprendida entre los meses de mayo y noviembre del 2008. El fondo que buscamos es “BBVA RMBS5 Fondo de Titulación de Activos. Una vez localizado el Folleto de emisión, lo descargas ya que se necesita incluirlo en la documentación que se debe de presentar en el juzgado para oponerse al desahucio.

Una vez que hemos localizado el Folleto de emisión, por ejemplo, en este caso, BBVA RMBS5 Fondo de Titulación de Activos, tenemos que solicitar a la CNMV la escritura de constitución de este Fondo. En el Anexo de esa escritura figuran relacionados todos los préstamos hipotecarios que contiene el “paquete”, ahí, donde hay que buscar, entre los miles que hay, el número que figura en el recibo de la cuota de la hipoteca. Para obtener esta escritura de constitución del Fondo, se debe de solicitar por correo electrónico a la CNMV.

5 COMO SOLICITAR A LA CNMV  LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN  DEL FONDO. MODELO DE CORREO ELECTRÓNICO A LA CNMV

Por correo electrónico a la siguiente dirección: informacion@cnmv.es

Muy Sres. míos me dirijo a esta entidad como parte interesada de la siguiente información que les solicito y que a continuación les detallo.

Yo D. xx xxxxxxxxxxxx, con DNI nº xxxxxxxxxxx que en fecha  xx de xxxxx de xxxxx subscribieron una escritura de préstamo hipotecario con Banco xxxxxxxx ante la notaria de (población xxxx) de Don  xxxxxxxxxxxx, que presumiblemente fue titulizada.

Es de nuestro interés obtener copia, que les solicitamos  de la escritura de constitución del fondo de titulación  de activos, ( xxx poner nombre del Fondo) registrado en fecha ( xxx poner fecha) con número oficial de registro (xxx poner número) con su anexo correspondiente al listado de los préstamos hipotecarios que contiene. Ruego acusen recibo del presente correo y, en caso de ser necesario, me indiquen cualquier dato complementario que pudieran necesitar.

Atentamente:

Un Folleto de emisión del Banco de Santander

6 DOCUMENTACION NECESARIA PARA OPONERSE AL DESAHUCIO

Una vez que se reciba la escritura de constitución del Fondo remitida por la CNMV con el Anexo que contiene la relación de préstamos, buscas el tuyo y lo destacas visualmente. En muchas ocasiones la relación de préstamos, intencionadamente, es ilegible ya que le han dado un tratamiento informático para que no se pueda identificar. En estos casos hay que remitir al Juez la relación ilegible y que sea él quien se la solicite al Banco.

Recopilemos la documentación:

1) Escritura de constitución del Fondo

2) Folleto de emisión (obtenido por descarga en la CNMV descrito en el 4º paso)

3) Informe complementario, es necesario que el abogado que presente la oposición al desahucio aporte una síntesis destacando los puntos más representativos que se pueden extraer del Folleto de emisión, como puede ser que el riesgo ha sido trasladado al inversor bonista. Facilitará al Juez el contenido del Folleto de emisión.

4) Escrito del Banco de España (lo puedes descargar en el siguiente punto 7)

5) Demanda de Oposición al Desahucio (lo puedes descargar en el siguiente punto 8)

7 POSICION DEL BANCO DE ESPAÑA SOBRE LOS PRESTAMOS TITULIZADOS

El Banco de España, como supervisor del sistema bancario, confirma que los bancos no son dueños de las hipotecas que reclaman en los juzgados. Ha costado, pero el elefante ha entrado en la cacharrería, veremos cómo acaba. En el tercer párrafo, de la carta, consta lo siguiente: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, “la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo”, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”. Es definitivo, queda despejada la duda: si el banco titulizó el préstamo hipotecario (lo vendió en el mercado financiero) deja de ser acreedor del mismo.

Descarga este escrito del Banco de España y adjúntalo con la documentación requerida como 4) CARTA BANCO DE ESPAÑA

8 DEMANDA DE OPOSICIÓN EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN.

En este enlace te puedes descargar la Demanda de Oposición al Desahucio

* https://asociacionhipotecadosactivos.wordpress.com/demanda-oposicion/

9 CARTAS DE SOLICITUD: Estas cartas dirigidas a) nuestro banco y b) al Banco de España son complementarias a la documentación básica, pero acreditan que a pesar de haber solicitado la información sobre la titulización de mi préstamo no he obtenido respuesta.

9.a) MODELO DE CARTA PARA SOLICITAR AL BANCO LA INFORMACIÓN SOBRE SI NUESTRA HIPOTECA ESTA TITULIZADA.

Fecha ( xxxxx poner fecha) Datos Titular/es:

Titular: xxxxxxxxxx  D.N.I.xxxxxxxxxx y Titular: xxxxxxxxxx  D.N.I.xxxxxxxxxx Nº de préstamo: (xxxx poner número) Domicilio para notificaciones: (poner Calle, Nº: y Pta.) Población xxxxxxxx Código postal xxxxxxx Provincia xxxxxxxx:

EXPONEN:

Debido a las recientes informaciones publicadas por diversas plataformas a si como la contestación del Banco de España en respuesta a la consulta realizada por un afectado de las hipotecas titularizadas dice así: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”. Sospecho que mi crédito podría haber sido titularizado por su entidad y ha pasado a formar parte de un paquete de activos y vendido a un tercero.

Para transmitir la garantía de la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía. En concreto, el Artículo 1528 del código civil: La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio. Entendería que en este momento no son ustedes los acreedores de dicha deuda.

De buena fe les solicito que en el supuesto que a si sea me lo comuniquen por escrito y me aporten la documentación de la transacción. Por lo que SOLICITO:

1. a) Folleto de emisión, y b) Escritura de constitución del Fondo con su Anexo correspondiente.

Sin otro particular les saludo atentamente:

9.b) MODELO DE CARTA AL BANCO DE ESPAÑA INSTANDO A ESTE ORGANISMO PARA QUE OBLIGUE AL BANCO LA APLICACIÓN DE LA LEY 5/2015

Me dirijo a este organismo como afectado, para poner en su conocimiento la falta de trasparencia del Banco xxxxxx  a la hora de cumplir la ley que esta misma entidad les impone y dificultando a si el derecho de los consumidores a estar totalmente informados sobre este tipo de aspectos.

Debido a las ultimas noticias que desde diferentes asociaciones, plataformas así como el Departamento de Conducta y Reclamaciones de esta entidad, en contestación a una consulta trasladada en la que dice textualmente “la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo…..”

Sospechamos que muchas de las hipotecas que han sido concedidas por los Bancos y Cajas de Ahorros en nuestro territorio podrían haber sido titulizadas. Somos conocedores de que en muchas ocasiones se ha presentado el banco como acreedor de la deuda y sus garantías sin serlo, incurriendo en un posible delito de estafa. Nos referirnos a la Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio:  7º Se cometa estafa procesal. Incurren en la misma los que, en un procedimiento judicial de cualquier clase, manipularen las pruebas en que pretendieran fundar sus alegaciones o emplearen otro fraude procesal análogo, provocando error en el Juez o Tribunal y llevándole a dictar una resolución que perjudique los intereses económicos de la otra parte o de un tercero.

En concreto mi solicitud hace referencia al préstamo hipotecario constituido en fecha xx-xx-xxxx, con la (caja o banco xxxxxxxxxxxxx), nº de préstamo xxxxxxxxxxx, e importe total de xxxxxxxxxx

He intentado por diversos medios averiguar si el préstamo está titulizado, pero me ha sido imposible. Solicite la información a mi banco el cual no ha despejado mis dudas. Por ello me dirijo a este organismo para solicitar su colaboración con mi entidad bancaria. Es de especial mención informar a este órgano la falta de trasparecía de la que hace gala el (nombre del banco xxxxxx) a la hora de cumplir la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación empresarial sobre obligación de trasparencia que en su artículo 34 dispone: “De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta ley, las sociedades gestoras de fondos de titulación deberán publicar en su página web”: a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad, b) El folleto de emisión y en su caso, sus suplementos, y c) Y el informe anual y los informes trimestrales.

Un aspecto tan importante no debería obviarse por parte de este organismo  ya que especifica claramente que tienen la obligación de publicarlo en su pago web. Por mucho que lo he intentado no he podido encontrar en dicha página web la escritura de constitución, ni el folleto de emisión y tampoco el informe anual.

Recurriendo una vez más a la Ley 5/2015 en el capítulo IV sobre régimen de supervisión y sanción en los artículos 40, 41 estipula muy claramente:

Artículo 40 Infracciones graves  Constituyen infracciones graves: a) El incumplimiento de la obligación de puesta a disposición a los inversores de la información que deba rendirse con arreglo a lo dispuesto en esta Ley, el folleto o la escritura de constitución del fondo de titulización, así como el incumplimiento de los deberes de información derivados del artículo 8 ter del Reglamento (CE) nº 1060/2009, de 16 de septiembre de 2009, cuando no constituyan infracción muy grave.

Artículo 41 Infracciones leves Constituyen infracciones leves: a) La demora en la publicación o remisión de la información que, de conformidad con lo dispuesto en la normativa, la escritura de constitución o el folleto de los fondos que gestionen, ha de difundirse entre los tenedores de valores y financiadores de los fondos de titulización y público en general.

Es por ello por lo que pongo en su conocimiento dicha irregularidad para que desde este organismo se obligue a los Bancos las obligaciones que deben de cumplir para con sus clientes.

Sin otro particular les saludo atentamente:

Cuaderno 2º en preparación